Л. П. Дашков – заслуженный работник высшей школы РФ, доктор экономических наук, профессор;

О. В. Памбухчиянц – кандидат экономических наук, доцент.

Рецензенты:

О. А. Новиков – доктор экономических наук, профессор;

И. М. Синяева – доктор экономических наук, профессор.

© Дашков Л. П., Памбухчиянц О. В., 2015

© ООО «ИТК «Дашков и К°», 2015

Введение

Торговля – вид предпринимательской деятельности, связанный с приобретением и продажей товаров. Основной социальной целью торговли является обеспечение потребителей широким ассортиментом доступных по цене товаров надлежащего качества.

В зависимости от цели, с которой приобретается товар, торговлю подразделяют на оптовую и розничную.

Оптовая торговля – вид торговой деятельности, связанный с приобретением и продажей товаров для использования их в предпринимательской деятельности (в том числе для перепродажи) или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Розничная торговля – вид торговой деятельности, связанный с приобретением и продажей товаров для использования их в личных, семейных, домашних и иных целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Являясь одной из базовых отраслей экономики Российской Федерации, торговля играет существенную экономическую роль в жизни страны. В последние годы этот сектор экономики интенсивно развивался, опережая по темпам роста многие другие отрасли. Ведущие позиции занимает торговля по вкладу в российский ВВП. Она обеспечивает примерно десятую часть всех налоговых поступлений в бюджет РФ.

Торговля является лидером среди всех отраслей российской экономики по количеству созданных рабочих мест. Существенное значение имеет торговля в развитии малого предпринимательства. В этой сфере работает около половины

малых предприятий России. Более 70 % оборота малых предприятий страны приходится на торговлю.

В то же время следует отметить, что факторами, препятствующими более быстрому развитию торговли, в частности, являются неравномерность распределения торговых предприятий на территории страны, недостаточное использование современных технологий, невысокая производительность труда, недостаток кадров высокой квалификации.

Эффективность работы торговых предприятий во многом зависит от того, насколько правильно построены их коммерческая деятельность и торгово-технологический процесс. Важную роль в организации и управлении ими играют товароведы, область профессиональной деятельности которых включает в себя в том числе и организационно-управленческие функции, связанные с закупкой, хранением и реализацией товаров в сфере торговли.

Изучению связанных с этим вопросов и посвящена дисциплина “Организация и управление коммерческой деятельностью”, предметом которой являются коммерческие и технологические операции, осуществляемые с товарами в процессе их перемещения из сферы производства до конечных потребителей через предприятия оптовой и розничной торговли.

Раздел I
Основы организации коммерческой деятельности в торговле

Глава 1
Основы организации товародвижения

§ 1.1. Понятие и сущность товародвижения

Товародвижение – это торгово-технологический процесс доведения товаров из сферы материального производства в сферу материального потребления через предприятия оптовой и розничной торговли.

На предприятиях торговли завершается процесс кругооборота средств, вложенных в произведенные предметы потребления, происходит превращение товарной формы стоимости в денежную и создается экономическая основа для возобновления производства товаров. Поэтому рациональная организация процесса товародвижения – одна из важных функций торговли. С этой целью должны определяться наиболее благоприятные потоки и направления движения товаров, более экономичные виды транспорта для перевозки товаров из мест производства в места потребления, а также создаваться соответствующая сеть складов и баз.

От того, насколько рационально организован процесс товародвижения, в значительной степени зависит качество торгового обслуживания населения, а также время оборота товарно-материальных ценностей. Поэтому товародвижение предполагает создание технологической цепи, способной своевременно и бесперебойно доводить товары от производства до потребителей в необходимом количестве, широком ассортименте, высокого качества, при минимальных затратах труда, материальных средств и времени.

Основными звеньями технологической цепи товародвижения являются производственные и сельскохозяйственные предприятия, производящие товары народного потребления, оптовые базы, магазины и другие пункты розничной продажи товаров.

Основу организационно-хозяйственной стороны процесса товародвижения составляет коммерческая деятельность , осуществляемая участвующими в нем звеньями – оптовыми и розничными торговыми предприятиями. Она включает в себя изучение спроса потребителей, определение ассортимента и количества закупаемых товаров, исследование рынка товаров и выявление наиболее выгодных поставщиков, установление с ними хозяйственных связей, осуществление рекламной деятельности и другие операции, не связанные с физическим воздействием на товары.

Наибольшие затраты живого и овеществленного труда приходятся на материальную, или технологическую, сторону процесса товародвижения. Ее основу составляют технологические операции , связанные с продолжением процесса производства в сфере обращения. К ним относят транспортировку товаров от производства до складов оптовой торговли, их внутрискладское перемещение, приемку и хранение, товароснабжение розничной торговой сети, внутримагазинные операции, отпуск товаров покупателям и оказание им дополнительных услуг.

В практике организации товародвижения находят применение две его формы. Форма товародвижения – это организационный прием, представляющий собой разновидность способов продвижения товаров от производителя к потребителю. Различают транзитную и складскую формы товародвижения.

При транзитной форме товародвижения товары завозят в розничную торговую сеть непосредственно с производственных предприятий, минуя склады посредников, при складской – через одно или несколько складских звеньев посредников.

Применение той или иной формы товародвижения зависит от сложности ассортимента товаров, условий и сроков их хранения, частоты приобретения. Так, транзитная форма товародвижения применяется преимущественно для товаров скоропортящихся, с простым ассортиментом. Использование складской формы необходимо для сложного ассортимента товаров, требующих предварительной подсортировки в условиях складского звена, товаров сезонного производства или потребления.

При складском товародвижении товары могут проходить через один или несколько складов предприятий оптовой торговли (складских звеньев). Количество складских звеньев, через которые проходит товар при его продвижении от производителя к потребителю, называется звепностью товародвижения. Рациональная организация процесса товародвижения подразумевает прохождение товара через как можно меньшее количество звеньев. Для определения складской звенности используют коэффициент, который рассчитывается путем отношения оптово-складского товарооборота к розничному.

§ 1.2. Факторы, влияющие на процесс товародвижения. Принципы и условия рационального построения процесса товародвижения

Процесс товародвижения осуществляется под воздействием производственных, транспортных, социально-экономических и торговых факторов.

Из производственных факторов наибольшее влияние на организацию процесса товародвижения оказывают следующие: размещение производства, специализация производственных предприятий, сезонность производства отдельных товаров.

Так, чрезмерное приближение производственных предприятий к источникам сырья может привести к неравномерному распределению их на территории страны, к удалению от районов потребления. Все это вызывает необходимость перевозки товаров на большие расстояния, требует участия оптового звена торговли, что приводит к замедлению и усложнению процесса товародвижения.

Большое влияние на организацию процесса товародвижения оказывает специализация производственных предприятий на выпуске сравнительно узкого ассортимента товаров. Особенно это касается товаров со сложным ассортиментом, которые не могут поступать в небольшие магазины без предварительной подсортировки на складах оптовых предприятий. Поэтому специализация производства приводит к тому, что большинство товаров, прежде чем поступить на розничное торговое предприятие, проходит предварительно через одно или более звеньев оптовой торговли.

Отдельные виды продовольственных товаров (плоды, овощи, сахар и др.) могут быть заготовлены или произведены только в определенное время года. Торговый ассортимент многих товаров (обувь, одежда и т. д.) существенно изменяется в зависимости от сезона года, что также вызывает ярко выраженный сезонный характер их производства. Поэтому в организацию процесса товародвижения постоянно должны вноситься соответствующие коррективы, связанные с необходимостью длительного хранения товаров.

К числу главных транспортных факторов следует отнести состояние транспортных путей сообщения и виды транспорта, используемые для перевозки товаров. То есть для того чтобы обеспечить бесперебойное и экономичное функционирование процесса товародвижения, необходимо иметь хорошо развитую транспортную сеть, а также оптимальную структуру парка транспортных средств (определенное количество специализированного транспорта, транспортных средств различной грузоподъемности и т. д.).

Основными социально-экономическими факторами являются расселение населения, его состав и уровень денежных доходов. С учетом влияния этих факторов по-разному подходят к организации торгового обслуживания жителей городов и сельского населения. От них во многом зависит интенсивность процесса товародвижения. Так, при невысокой плотности населения сложнее организовать доставку товаров потребителям, чем в районах с высокой плотностью населения: перевозить их приходится на большие расстояния и, как правило, они проходят через большее количество звеньев.

Существенное влияние на процесс товародвижения оказывают следующие основные торговые факторы : типы, размеры и размещение предприятий торговли, степень сложности ассортимента реализуемых товаров, их физико-химические и биологические свойства, уровень организации товароснабжения розничной торговой сети, квалификация торговых работников, применяемые методы продажи товаров и т. д.

Для того чтобы обеспечить рациональную организацию процесса товародвижения, необходимо соблюдать следующие основные принципы:

Применять кратчайшие пути продвижения товаров;

Сокращать звенность;

Широко использовать централизованную, т. е. осуществляемую силами и средствами поставщика, доставку товаров в розничную торговую сеть;

Выбирать рациональные транспортные средства (в зависимости от количества и свойств перевозимого груза, расстояния перевозки) и эффективно (с учетом грузоподъемности) их использовать;

Развивать применение тары-оборудования и средств механизации погрузочно-разгрузочных работ, внутрискладского и внутримагазинного перемещения грузов;

Постоянно совершенствовать и оптимизировать технологическую цепь товародвижения, используя поточную обработку грузов, при которой каждая предыдущая операция одновременно является подготовкой к последующей.

Одним из обязательных условий повышения эффективности процесса товародвижения является использование достижений научно-технического прогресса.

Наиболее важными направлениями научно-технического прогресса в торговле являются:

Создание и реализация инвестиционных проектов, связанных со строительством новых объектов торговой инфраструктуры и оптимизацией размещения торговых объектов;

Механизация и автоматизация трудоемких работ;

Широкое применение пакетных и контейнерных систем грузовой переработки товарных потоков;

Использование компьютерной техники и программного обеспечения, позволяющих вести автоматизированный учет товаров на всем пути товародвижения;

Внедрение прогрессивных технологий торгового обслуживания;

Автоматизация контрольно-кассовых операций и внедрение магазинных пластиковых карт при расчетных операциях;

Автоматизация процессов продажи товаров.

Глава 2
Сущность и содержание коммерческой деятельности в торговле

§ 2.1. Сущность и задачи коммерческой деятельности

Слово “коммерция” происходит от латинского соттегсгит , что означает “торговля”. Поэтому часто эти слова используются как синонимы, а понятие “коммерческая деятельность” в узком смысле трактуется как деятельность, связанная с торговлей, куплей-продажей товаров.

Таким образом, с точки зрения гражданского законодательства любая законная деятельность, направленная на получение прибыли, является коммерческой. Однако на практике коммерческую деятельность чаще рассматривают как разновидность предпринимательства, осуществляемого в сфере обращения товаров и услуг. Поэтому в дальнейшем в учебнике речь будет идти именно о коммерческой деятельности в торговле.

Коммерческая деятельность в торговле включает в себя:

Изучение спроса и определение потребностей в товарах;

Выявление поставщиков товаров и установление с ними хозяйственных связей;

Организацию оптовой продажи товаров;

Организацию розничной продажи товаров;

Формирование ассортимента и управление товарными запасами;

Оказание торговых услуг.

Следовательно, коммерческая деятельность в торговле представляет собой совокупность последовательно выполняемых торгово-организационных операций, которые осуществляются в процессе купли-продажи товаров и оказания торговых услуг с целью получения прибыли и удовлетворения спроса покупателей.

Выступать в роли субъектов коммерческой деятельности, т. е. осуществлять ее, могут как торговые организации (юридические лица), так и индивидуальные предприниматели. Осуществляя коммерческую деятельность, они должны:

Принимать эффективные коммерческие решения, позволяющие получать прибыль, необходимую для дальнейшего развития их деятельности;

Повышать качество обслуживания покупателей;

Строго соблюдать действующее законодательство.

Соблюдение указанных выше требований способствует

успешному выполнению задач, стоящих перед коммерческими службами организаций торговли. Основными задачами являются:

Совершенствование работы по изучению конъюнктуры рынка на основе маркетинговых исследований;

Своевременное принятие решений, соответствующих сложившейся на рынке ситуации;

Формирование взаимовыгодных отношений с партнерами (поставщиками и оптовыми покупателями);

Усиление роли договоров и укрепление договорной дисциплины;

Установление длительных хозяйственных связей с поставщиками;

Повышение эффективности коммерческой деятельности за счет автоматизации отдельных операций, связанных с заключением и исполнением договоров, управлением товарными запасами и др.

В качестве основных объектов коммерческой деятельности в торговле выступают товары и услуги.

Товар – это произведенный для продажи продукт труда. Им может быть любая вещь, не ограниченная в обороте, свободно отчуждаемая и переходящая от продавца к покупателю по договору купли-продажи.

В зависимости от целей приобретения товары могут быть разделены на две группы:

Товары народного потребления;

Товары производственного назначения.

Товары народного потребления предназначены для продажи населению с целью личного, семейного, домашнего использования, т. е. не связанного с предпринимательской деятельностью.

Товары производственного назначения служат для реализации различным организациям или индивидуальным предпринимателям с целью их использования в хозяйственной деятельности. Такими товарами являются, например, технологическое оборудование, строительно-дорожная техника, транспортные машины общего пользования, топливно-сырьевые товары и т. п.

Все товары обладают потребительскими свойствами, т. е. способностью удовлетворять те или иные потребности потребителя. Совокупностью потребительских свойств товара определяется его качество.

Поскольку качество товара является мерой его полезности, то одна из основных задач торговли – обеспечение потребителей именно такими товарами. С этой целью коммерческие службы торговых организаций должны постоянно взаимодействовать с изготовителями закупаемых товаров, воздействовать на них с тем, чтобы они совершенствовали и обновляли ассортимент своей продукции.

Кроме того, для сохранения качества товаров большое значение имеет правильная организация таких технологических операций, как транспортирование, приемка, хранение и др. Способствует этому и применение современного оборудования для перемещения, хранения, подготовки товаров к продаже.

Услуга является результатом непосредственного взаимодействия исполнителя и потребителя, а также собственной деятельности исполнителя по удовлетворению потребности потребителя. Услуги, оказываемые населению, по функциональному назначению подразделяются на материальные и социально-культурные.

Материальные услуги удовлетворяют материально-бытовые потребности. Они обеспечивают восстановление, изменение или сохранение потребительских свойств изделий либо изготовление новых изделий, а также перемещение грузов и людей, создание условий для потребления. Поэтому к материальным услугам, в частности, относят бытовые услуги, связанные с ремонтом и изготовлением изделий, услуги общественного питания, услуги транспорта.

Социально-культурные услуги удовлетворяют духовные, интеллектуальные потребности и поддерживают нормальную жизнедеятельность потребителя. С их помощью обеспечивается духовное и физическое развитие, повышение профессионального мастерства, поддержание и восстановление здоровья личности. К социально-культурным могут быть отнесены медицинские услуги, услуги культуры, туризма, образования и т. д.

Услуга торговли – это результат взаимодействия продавца и покупателя, а также собственной деятельности продавца по удовлетворению потребностей покупателя при купле-продаже товаров.

Услуги торговли можно подразделить на две группы:

Услуги оптовой торговли (оказываемые предприятиями оптовой торговли);

Услуги розничной торговли (оказываемые в магазинах и других предприятиях розничной торговли).

Основная услуга торговли – это реализация товара. Однако для того, чтобы выгодно продать товар, необходимо осуществить целый комплекс мероприятий, связанных с закупкой товаров, их хранением, доставкой оптовым покупателям, предпродажной подготовкой в розничной торговле и т. д. То есть именно оказание различных услуг, предшествующих реализации товаров и связанных с ней, составляет основу коммерческой деятельности любого предприятия торговли.

Услуги как оптовой, так и розничной торговли по своей сути являются посредническими. Причем, учитывая многообразие таких услуг, часть из них относятся к материальным (например, перевозка товаров, их хранение, подготовка к продаже и проч.), а часть – к социально-культурным (например, предоставление консультаций покупателям, информационные услуги и др.).

Эффективность коммерческой деятельности организаций торговли во многом зависит от того, насколько набор товаров и услуг, предлагаемых покупателям, соответствует их потребностям. В условиях конкуренции на рынке правильный выбор объектов коммерческой деятельности играет особую роль.

Успех коммерческой деятельности торговых организаций во многом зависит от состояния их материально-технической базы, уровня конкуренции на рынке и других факторов. Немаловажную роль играет и уровень квалификации управленческого персонала, а также работников коммерческой и других служб предприятия, их отношение к выполняемой работе, заинтересованность в результатах своего труда.

Коммерческую деятельность, осуществляемую организациями торговли, можно условно разделить на несколько этапов, на каждом из которых выполняются определенные коммерческие операции (табл. 1).

При этом следует иметь в виду, что коммерческая деятельность в оптовой торговле в значительной степени отличается от коммерческой деятельности розничных торговых предприятий. Это особенно характерно для операций, связанных с формированием ассортимента и продажей товаров. Таким образом, характер и содержание выполняемых операций при осуществлении коммерческой деятельности будут зависеть от избранной формы продвижения товара и той стадии процесса товародвижения, на которой этот товар находится.

Таблица 1

Операции, выполняемые на различных этапах коммерческой деятельности в торговле

Эффективное проведение коммерческой работы возможно лишь при наличии полной и достоверной информации о конъюнктуре рынка, т. е. социально-экономических, торгово-организационных и других условиях реализации товаров, сложившихся в определенный период времени и в конкретном месте. Для получения такой информации необходим сбор сведений как о самом товаре, так и его производителях.

Важно также владеть информацией о социальных, экономических, демографических и прочих факторах, определяющих спрос на товары, и о покупательной способности населения. Наряду с этим необходимо иметь достоверную информацию о возможностях предполагаемых конкурентов, что позволит принять верные коммерческие решения и занять собственную нишу на рынке.

Полученная информация позволяет определить возможный объем реализации товаров на рынке, обосновать ассортимент необходимых товаров, т. е. рассчитать потребность в них.

Кроме того, информация о состоянии рынка способствует установлению рациональных хозяйственных связей. Для

этого необходимо изучить потенциальных поставщиков и выбрать тех из них, которые окажутся наиболее выгодными в сложившихся условиях. При этом следует обращать внимание на размещение поставщиков, ассортимент и качество предлагаемых ими товаров, условия поставок, цены и т. д.

На данном этапе коммерческой деятельности заключаются договоры с поставщиками товаров. Очень важно согласовать все условия будущего договора: хорошо составленный договор позволит не только учесть интересы партнеров, но и избежать в будущем разногласий, связанных с недостаточной проработкой отдельных его положений.

После подписания договор становится обязательным для сторон. Поэтому торговые предприятия и организации должны осуществлять постоянный и действенный контроль над исполнением условий договора.

Вслед за операциями по оптовым закупкам товаров совершается целый ряд технологических операций, связанных с поступлением товаров, разгрузкой транспортных средств, приемкой товаров по количеству и качеству, их хранением, фасовкой и т. д. Перечисленные операции выполняются как в оптовом, так и в розничном звеньях торговли. Наряду с технологическими в этих звеньях продолжается осуществление коммерческих операций.

Коммерческая деятельность на предприятиях оптовой торговли в качестве следующих этапов включает в себя:

Формирование ассортимента товаров;

Коммерческую деятельность по оптовой продаже товаров;

Оказание услуг оптовым покупателям.

Формирование ассортимента товаров подразумевает создание такого ассортимента, который максимально соответствовал бы спросу оптовых покупателей. С учетом их требований следует постоянно обновлять ассортимент товаров, находящихся на складах. Для решения этой задачи коммерческие службы оптовых торговых предприятий должны активно участвовать в формировании ассортиментной политики товаропроизводителей.

Управление товарными запасами в оптовой торговле заключается в их нормировании, оперативном учете и контроле над их состоянием. Поддержание товарных запасов на оптимальном уровне способствует бесперебойному снабжению товарами оптовых покупателей и ускоряет оборачиваемость товаров, позволяя снизить затраты на их хранение.

На этапе оптовой продажи товаров важную роль играет рекламная работа . Хорошо организованная, основанная на достоверной информации и своевременно проведенная рекламная кампания способствует росту спроса на те или иные товары, положительно влияет на их реализацию.

Одним из ключевых этапов коммерческой деятельности является оптовая продажа товаров. На этом этапе происходит поиск покупателей товаров, в роли которых, как правило, выступают магазины, мелкорозничные торговые предприятия и др. Затем следует работа по согласованию условий и заключению договора, в соответствии с которым будет осуществляться продажа товаров. Эффективная работа оптового предприятия на данном этапе невозможна без организации контроля над выполнением условий договора.

Важное место в коммерческой деятельности оптового звена занимают операции по оказанию услуг. Оптовые торговые предприятия предлагают своим партнерам услуги, выполнение которых в розничной торговле невозможно или затруднено. Например, ими могут оказываться посреднические (поиск поставщиков товаров), рекламные (проведение в розничной торговой сети рекламных кампаний, выставок-продаж с участием товаропроизводителей и др.), информационные (сбор и анализ информации о конъюнктуре рынка, проведение маркетинговых исследований и т. д.), консультативные (знакомство работников розничных предприятий с новыми товарами, правилами их эксплуатации и т. д.) и другие услуги.

Роль торговых услуг особенно велика при наличии конкуренции: оптовые покупатели заинтересованы в обращении к тому продавцу, который наряду с качественными товарами способен предложить и набор услуг, в наибольшей степени отвечающих их требованиям.

Коммерческие операции на предприятиях розничной торговли имеют свою специфику. В первую очередь это связано с тем, что потребителем товаров и услуг здесь является население.

Именно требования и запросы населения становятся решающими при формировании ассортимента на предприятиях розничной торговли. Из услуг, которые может оказать торговое предприятие, отбирают только пользующиеся спросом покупателей. Интересы покупателей учитывают и при выборе методов продажи товаров.

Следует отметить, что, осуществляя коммерческую деятельность, предприятия розничной торговли могут в определенной степени формировать потребности населения. С этой целью покупателям предлагаются новые товары и те из них, которые встретят одобрение потребителей, включаются в ассортимент розничного торгового предприятия.

При управлении товарными запасами исходят в первую очередь из того, что на розничных торговых предприятиях они хранятся в значительно меньших объемах и менее продолжительные сроки.

Свои особенности, связанные прежде всего с выбором видов и средств рекламы, имеет и проводимая в розничной торговой сети рекламная работа.

Коммерческая деятельность в торговле должна ориентироваться на интересы конечного потребителя, иначе невозможно рассчитывать на успешный коммерческий результат. Одновременно следует учитывать и то, что на коммерческую деятельность оказывают прямое или косвенное влияние многие факторы, основными из которых являются:

Правовая база коммерческой деятельности;

Уровень конкуренции на рынке;

Состояние материально-технической базы торгового предприятия;

Финансовое состояние предприятия;

Уровень квалификации коммерческих работников;

Ассортимент товаров и перечень оказываемых услуг и др. Торговые предприятия должны строить свою работу с

учетом этих факторов, своевременно реагируя на происходящие изменения, без чего невозможно обеспечить высокую эффективность их функционирования.

Доверительное управление недвижимостью – ДУН – это комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.

Иными словами, ДУН – это временная передача коммерческих активов в аренду под руководство другого лица в целях получения прибыли. Доверительное управление – это отличный способ пассивного заработка. Сдающий недвижимость в управление может получать деньги несколькими способами:

• Путём получения ежегодного или ежемесячного процента от стоимости аренды за данный период с вычетом необходимых расходов.
• Путём получения оговорённой суммы, которую будет выплачивать управляющий раз в определённый период.

Управление экономит массу времени и сил владельцу недвижимости. Но, передавая свою собственность в пользование, собственник должен быть ответственен в выборе управляющего, так как от него зависит доход предприятия.

Предлагаем вам посмотреть видео о доверительном управлении недвижимостью:

Чем занимается администратор?

Управляющий – это фигура, распоряжающаяся недвижимостью в целях получения дохода. Но чем конкретно занимается это лицо и что входит в его обязанности мы рассмотрим подробнее.

Анализ рынка

Анализ рынка – необходимая операция в любой сфере экономики . Она включает:

• Расходы.
• Анализ аудитории арендаторов.
• Предполагаемая прибыль за год.
• Прослеживание тенденций цен.
• Оценка рисков.
• Изучение спроса и предложения в области деятельности клиента.
• Анализ сроков окупаемости.

Анализ рынка поможет вам лучше представлять возможности арендаторов, состояние рынка и собственные перспективы прибыли.

Поиск нанимателей

Основной источник денег в данной системе – арендатор. И его поиском занимается управляющий недвижимостью. Съёмщик должен обладать следующими качествами:

• Честность в описании планов.
• Систематические выплаты без задержек.
• Платёжеспособность.
• Ответственность.
• Ответственное отношение к имуществу.

Кроме всего прочего, арендатор обязан подписать договор и в точности ему следовать.

Подготовка и оформление договора аренды

Лицо или фирма, с которой заключён доверительный документ, обязаны заключить документ аренды. Условиям договора следуют обе стороны, и арендодатель, и арендатор. В договоре подробно описываются все условия сотрудничества. В случае нарушения условий договора, сторона имеет право подать в суд на другую.

Оплата коммунальных платежей

Управляющий недвижимостью обязан контролировать своевременность выплат коммунальных платежей и возможных сборов.

Контроль своевременности выплат

Управляющий осуществляет контроль выплат и несёт за это ответственность. Процедуры реагирования арендодателя на нарушение выплат аренды описываются в договоре аренды.

Оказание любых бытовых услуг

Периодически необходимо проверять состояние недвижимости , обнаруживать неполадки, поломки, нарушения и прочие бытовые неприятности. Занимается этим доверенная организация или лицо управления. Такие процедуры помогают экономить на серьёзном ремонте и держать помещение в порядке.

Страхование объектов

Зачастую в договоре доверенности обсуждаются вопросы страхования от затоплений, пожаров и т.п. Конечно, можно избежать процедуры , но это значительно повысит риски в данном бизнесе и в случае какой-либо «беды» собственнику придётся оплачивать всё восстановление объекта самостоятельно.

Основные цели деятельности

Цель управления недвижимостью заключается в получении максимальной прибыли от собственности при минимальной затрате ресурсов владельца. Также, наём на работу квалифицированного управляющего принесёт немалые деньги собственнику.

Увеличение доходности

Уполномоченное лицо занимается также финансовым управлением, для успешного его осуществления требуется:

• Ведение финансовых отчётов.
• Анализ расходов и доходов.
• Страховка сохранит немало средств собственнику.
• Контроль коммунальных платежей.
• Контроль бюджета предприятия.

Такой подход позволяет держать имущество клиентов под контролем и не допустить снижение доходов.

Оптимизация расходов

Оптимизация расходов является одной из базовых функций управления . Анализ расходов помогает рационализировать затраты на недвижимость, что способствует и увеличению общего дохода.

Формирование положительного имиджа на рынке

Для привлечения клиентов и налаживания спроса управляющие могут и прибегают к рекламе, маркетингу и пиару. Также, положительный имидж создаётся силами довольных клиентов.

Повышение статуса и имиджа дела крайне благоприятно сказывается на спросе, а следственно, и на доходе компании.

Способы руководства

Существует несколько правовых норм относительно передачи недвижимости в управление, а именно.

С правом передачи в субаренду

Принцип данного договора заключается в том, что управляющее лицо или компания выплачивает собственники сумму в виде арендной платы, а арендатор выплачивает управляющей организации другую сумму, но она уже субарендная. Разница двух этих сумм является заработком компании. Также, управляющее лицо занимается обслуживанием объекта недвижимости за свой счёт .

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации собственность, находящаяся в аренде, может быть повторно сдана в аренду лишь при наличии разрешения на субаренду, которое предоставляет арендодатель.

Договор аренды с правом субаренды должен содержать все основные положения арендного соглашения ( , его адрес, тех. характеристики, перечень имеющего на площади имущества и т.п.), регламентированную информацию о возможности субаренды, её условия и разрешение.

Преимуществами этого способа можно назвать:

• Обеспеченность собственника выплатами по аренде, так как ответственность за выплаты лежит на управляющей организации.
• Содержанием помещения занимается первый арендатор.

А риск заключается в степени профессионализма компании по управлению и ответственности арендатора.

Финансовое

Здесь доход обладателя недвижимости заключается в потоке денег от субарендатора за вычетом бюджетных трат и оплаты услуг за управление.

К преимуществам финансового метода управления относятся:

• Мотивированность управленцев на увеличение прибыли предприятия.
• Получение стабильного дохода от своего имущества.
• Простота составления документации.

Соотносимо с прошлым способом, крупнейшим риском является ненадёжный субарендатор.

Заключение сделки ДУН

По заключению такого договора недвижимость переходит под полный контроль и управление компании на определённый срок, а хозяин объекта получает лишь оговорённую плату.

Плюсами заключения сделки с ДУН являются:

• С собственника снимаются все труды и наблюдения за делом.
• Любые задолженности и штрафы ложатся на плечи упр. фирмы.
• Договор является более надёжной формой закреплённого соглашения.
• Договор защищает выгоду обладателя территории.

Единственным риском в этом способе является компетентность упр. компании, её профессионализм, честность и добросовестность.

Поручение или агентское соглашение

По условиям этого договора управляющей компании даются определённые полномочия по эксплуатации и техническому обслуживанию территории собственника по мере её допустимой компетенции.

К достоинствам заключения агенсткого соглашения относятся:

• Строгая подотчётность и ограниченная юрисдикция упр.фирмы.
• Распорядителем недвижимости остаётся собственник.

Риски заключаются в частичной ответственности собственника, что не даёт возможности полностью абстрагироваться от дел недвижимости.

Вверение функций исполнительного органа

Если собственником является юридическое лицо, оно может предать полномочия исполнительного органа другому юридическому лицу и сделать его генеральным директором управления.

Преимущества вверения функций исполнительного органа:

• Исполнительный орган занимается бумажным оформлением.
• Генеральный директор подконтролен собственнику.
• Все отчёты могут проверяться собственником.

Риски заключаются в ответственности со стороны собственника и честности со стороны упр. фирмы.

Дополнительные услуги

Кроме контроля и распоряжения недвижимостью, управляющий должен ещё и заботиться о выгоде и интересе собственника. Делать это он может, прибегая к следующим методам:

Как передать во временное пользование - пошаговая инструкция

Рассмотрим подробно вопрос передачи недвижимости:

1. Выбор компании . Сперва, необходимо выбрать организацию, в которую вы обратитесь. При выборе стоит учесть: условия, предоставляемые фирмой, её расценки, отзывы, репутацию и наличие жалоб или судебных исков.
2. Документация . Для осуществления данной операции собственнику понадобится: паспорт, договор о передаче в управление, документы на имущество.
3. Оплата услуг . В зависимости от компании, владелец выплачивает различный процент упр. компании за вычетом расходов на обслуживание.
4. Договор . Договор доверительного управления – документ, утверждающий права управляющего на эксплуатацию имущества в рамках условия договора. Договор можно подписать на срок до 5 лет.
5. Организация исполнителем . В договоре стоит указать все формы отчётности, условия, расходы и т.д. по сотрудничеству. Также, весьма полезным здесь будет пригласить независимого юриста, который достойно изложит все требования и желания собственника.

Что делать, если фирма не выполняет своих функций?

В первую очередь, условия нарушения контракта должны быть оговорены в договоре . Но в общей практике, стоит разорвать договор с компанией и возможно даже оштрафовать её. Также, можно воспользоваться защитой потребителей.

Не каждый собственник имеет возможность управлять своей недвижимость в силу разных факторов, будь то отсутствие времени или знаний. Здесь на помощь приходят различные управляющие компании. Но к взаимодействию с ними стоит подходить крайне ответственно.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Коммерческий менеджмент

Замечание 1

Такое понятие, как коммерческий менеджмент , включает в себя главный круг вопросов, связанных с управлением коммерческой организации в процессе ее операционной, инвестиционной и финансовой деятельности .

В процессе исследования коммерческого менеджмента изучаются основные вопросы ведения управленческой деятельности, организации маркетинговой коммерческой и рекламной работы, разработки предложений для управленческих решений.

Коммерческий менеджмент нацелен на осуществление основных задач, к которым относятся:

• Развитие условий наиболее общего удовлетворения спроса покупателей на товары в области выбранного компонента потребительского рынка;
• Обеспечение наивысшего уровня обслуживания;
• Увеличение суммы прибыли;
• Сокращение уровня рисков, связанных с деятельностью организации.

Функции коммерческого менеджмента

Традиционно, основными функциями коммерческого менеджмента являются следующие функции:

1. Управление технологическими процессами . Осуществление данной функции связано в первую очередь подбором конкретной технологической схемы; Управление процессом обслуживания покупателей. Осуществление данной функции напрямую связано с задачей торгового предприятия и является определяющим условием развития его высокой конкурентной позиции на потребительском рынке.
2. Управление персоналом . Осуществление данной функции включает в себя довольно сложный процесс, поскольку используемые в данной сфере управленческие решения основным образом связаны с интересами работников и очень сильно оказывают влияние на уровень торгового обслуживания покупателей.
3. Управление товарооборотом . Осуществление данной функции обеспечивает экономическую основу всей деятельности торгового предприятия.
4. Управление доходами . Осуществление данной функции напрямую зависит от развития собственной финансовой базы торгового предприятия.
5. Управление издержками обращения . Осуществление данной функции связана с развитием условий периодического сокращения уровня текущих затрат.
6. Управление прибылью . Осуществление данной функции обеспечивает главное условие самофинансирования деятельности торгового предприятия и возможности увеличения его рыночной стоимости.
7. Управление активами . Осуществление данной функции непосредственно связана с развитием и обеспечением эффективного применения производственного потенциала торгового предприятия. В процессе выполнения данной функции следую из поставленных объемов торговой деятельности определяется настоящая потребность в различных формах активов и определяется единая сумма правление капиталом. В ходе осуществления данной функции определяется единая потребность в капитале для осуществления стратегии дальнейшего становления предприятия; развивается оптимальная его структура.
8. Управление инвестициями . Осуществление данной функции связана с обеспечением становления торгового предприятия в дальнейшей перспективе и увеличения рыночной стоимости. По ходу выполнения данной функции происходит развитие основных направлений инвестиционной деятельности организации.
9. Управление хозяйственными рисками . Данная функция является одной из самых не простых функций, в связи с чем, ее осуществление возлагается на высококвалифицированных специалистов предприятия.
10. Управление финансовым состоянием . Осуществление данной функции связано с обеспечением взаимосвязи каждого направления финансовой работы организации и их взаимной направленности, нацеленной на то, чтобы достичь наиболее высокий результат данной деятельности.

Управление объектом коммерческой недвижимости

Аудит эффективности использования объекта

На сегодняшний день управление коммерческой недвижимостью является одной из наиболее востребованных услуг, поскольку грамотно поставленный менеджмент гарантирует стабильное поступление доходов, а это залог процветания фирмы.

Под управлением коммерческой недвижимостью специалисты подразумевают определенную последовательность действий, направленных на рациональное использование коммерческого объекта, благодаря которым собственник получает максимальную прибыль.

Управление коммерческой недвижимостью – услуга, без которой, по мнению большинства экспертов, современному бизнесу не обойтись! Именно по этой причине, возрастает роль профессионалов, способных предоставить расширенный пакет комплексных услуг по доверительному управлению. Компания «MOST» отвечает всем критериям профессионального оператора рынка и достойно конкурирует за право называться лучшей среди других игроков.

Мы помогаем сэкономить собственнику деньги и время, помогаем в решение любых проблем с арендаторами, занимаемся урегулированием юридических вопросов, поиск и контроль подрядчиков - также ложится на плечи управляющей компании.

Немаловажно также отметить, что грамотное управление коммерческой недвижимостью влияет на уровень платы для арендатора, т.е. на арендные ставки. Только подумайте сколько времени и сил вы сэкономите, отдавая свой объект в доверительное управление управляющей компании.

Вы избавитесь от ряда проблем, связанных с решением юридических вопросов, поиском арендаторов, поставщиков, подрядчиков. Вам не придется разбираться в особенностях и тонкостях технической эксплуатации.

Следует различать два вида услуги, оказываемых в рамках управления. Это техническая эксплуатация объекта и коммерческое управление.

Техническая эксплуатация – процесс трудоемкий, но он не имеет особых различий, будь то эксплуатация жилого дома или торгово-развлекательного центра. Имеет значение только размер и «качества» объекта.

Коммерческое управление наоборот имеет серьезные отличия для разных сегментов недвижимости. К примеру, коммерческое управление торговым центром отличается от управления жилой недвижимостью.

Как правильно рассчитать стоимость услуг коммерческого управления в вашем регионе?

Стоимость услуг УК зависит от множества факторов: от профессионального уровня специалистов (маркетологов, инженеров, управляющих), от географии и сложности объекта, а также от решаемых задач и поставленных целей.

Главная задача MOST– обеспечить открытую и прозрачную для заказчика систему управления объектом. Накопленные знания и опыт будут способствовать принятию оперативных и профессионально верных решений. Именно эти факторы будут способствовать установлению доверительных отношений «собственник – управляющая компания». Для многих УК доверие заказчика – важный показатель их профессионализма.

Управляющая компания «MOST» осуществляет услуги по коммерческому управлению объектами недвижимости в Москве, Екатеринбурге, Омске, Новосибирске, Иркутске, Кемерово, Кургане и в других городах РФ. К данному времени в нашем управлении находится около 200 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости.

Управление объектом недвижимости

Решаемые задачи

Определение возможностей объекта

Проверка оптимальности текущих затрат

Структура работ

1. Анализ текущей деятельности объекта

Как: анализируем расходную и доходную составляющие бюджета, изучаем штатное расписание, особенности местоположения и окружения объекта, существующий пул арендаторов.

Зачем: для понимания проблем и вариантов их решения.

2. Согласование стратегии работы с заказчиком

Как: на основании полученной на первом этапе информации составляется план работы, который презентуется клиенту.

Зачем: заказчик знает, что и как мы будем делать.

3. Утверждение годового финансового плана

Как: прогнозируем изменение финансового результата объекта в течение ближайшего года, после чего формируем итоговое видение планируемых доходов и расходов.

Зачем: заказчик понимает, какие затраты понесет и какое влияние они окажут на доходную часть, а также получает документ c конкретными цифрами, которые должен показать объект под управлением компании MOST.

4. Подписание агентского договора

Как: согласовываем с клиентом агентский договор и подписываем его.

Зачем: с этого момента мы получаем юридические основания осуществлять деятельность на объекте.

5. Выезд специалистов

Как: выезд на объект руководителей департаментов управления активами и эксплуатации MOST

Зачем: настройка работы на месте

6. Формирование штата

Как: детально анализируем штатное расписание, проводим аттестацию персонала на предмет соответствия занимаемым должностям, после чего принимаем решение о необходимых кадровых изменениях.

Зачем: для соответствия уровня кадрового состава новым задачам.

7. Утверждение и обучение руководителя проекта

Как: размещаем вакансию, проводим собеседования, утверждаем кандидатуру. После этого новый сотрудник знакомится с особенностями объекта, своими задачами и функционалом.

Зачем: на объекте появляется местный сотрудник, перенимающий ответственность по проекту.

8. Постановка бизнес-процессов компании

Как: внедряем корпоративную систему «Битрикс 24», наработанные шаблоны и методы коммуникации.

Зачем: встроить проект в контур компании, обеспечить надлежащий уровень качества и контроля.

9. Разработка среднесрочной стратегии развития

Как: ставим цели на последующие три года и описываем пути их достижения

Зачем: у руководителя проекта должно быть всестороннее понимание направлений развития

10. Решение сложных вопросов, требующих высокой квалификации

Как: при необходимости руководитель направления подключается к решению сложных вопросов, зачастую возникающих на начальном этапе реализации проекта..

Зачем: концентрация компетенций на старте позволит избежать ошибок, заложив базу для дальнейшего развития

11. Аттестация руководителя проекта, передача полномочий

Как: проводим итоговую аттестацию с руководителем проекта для оценки понимания им стоящих задач, путей их решения и знания корпоративных норм.

Зачем: убедиться, что нанятый сотрудник соответствует требованиям компании.

12. Постановка задач и целей для всех исполнителей/обслуживающих организаций

Как: составляем план предупредительных работ для технического персонала, ставим задачи сотрудникам, которые будут искать арендаторов и т.д.

Зачем: с этого момента начинается полноценная реализация плана.

13. Заполнение объекта новыми арендаторами, ротация старых

Как: подготавливаем презентанционные материалы, общаемся с потенциальными арендаторами, договариваемся о коммерческих условиях, заключаем договоры аренды.

Зачем: заполнить пустые площади, увеличить доход объекта.

14. Плановая реализация стратегии развития и поддержание операционной деятельности:

a) Контроль сбора арендных платежей
b) Ведение претензионно-исковой работы
c) Ведение бухгалтерии объекта
d) Обработка заявок арендаторов
e) Продвижение объекта в рынке
f) Составление ежемесячной отчётности для заказчика
g) Решение дополнительных задач от заказчика
h) Контроль лимитов по затратам

Организация структуры управления

РЕШАЕМЫЕ ЗАДАЧИ

ПОКУПКА ГОТОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ С ВЫСТРОЕННЫМИ БИЗНЕС-ПРОЦЕССАМИ, ОРИЕНТИРОВАННЫМИ НА КОНКРЕТНЫЙ ОБЪЕКТ.

СТРУКТУРА РАБОТ

1. Анализ целей собственника и его финансовых предпочтений

Как: формируем список целей и показателей, которые заказчик хочет получить от объекта.

Зачем: на основе этого списка разрабатывается стратегия работы с объектом, направленная на достижение заданных финансовых показателей.

2. Составление и утверждение предполагаемого штата управления и эксплуатации

Как: определяем объем штата сотрудников, исходя из базовых характеристик объекта (площади, этажности, технического оснащения и пр.).

Зачем: для планирования фонда оплаты труда.

3. Формирование штата

Как: размещаем вакансии, проводим собеседования, принимаем на работу специалистов.

Зачем: для обеспечения проекта квалифицированным персоналом обеспечивающим бесперебойную работу объекта.

4. Постановка бизнес-процессов

Как: обучаем персонал, внедряем внутренние стандарты работы компании MOST.

Зачем: заказчик получает понятные и отлаженные алгоритмы управления проектом и взаимодействия с управляющей компанией.

5. Подготовка краткосрочного плана действий

Как: описываем список первоочередных мер на ближайшие полгода.

Зачем: команда управления получает первые детальные установки.

6. Внедрение бюджетирования

Как: формируем бюджет доходов и расходов, прогноз движения денежных средств.

Зачем: для финансового контроля деятельности объекта.

7. Внедрение ежемесячной отчётности для собственника

Физическое или юридическое лицо вправе приобретать коммерческую недвижимость, инвестируя в неё личный или уставной капитал. Это не обязывает собственника вести бизнес самостоятельно. Доходы с предприятия можно получать, передавая приобретённый объект в доверительное управление предпринимателю или компании, предоставляющей данные услуги.

Что такое доверительное управление коммерческой недвижимостью

Доверительное управление - это передоверие третьему лицу собственных полномочий, касающихся организации и ведения бизнеса с собственной недвижимостью, в которую ранее был инвестирован принадлежащий собственнику капитал. Когда имеется в виду коммерческая недвижимость, доверительному управляющему переходят полномочия на торговые здания, помещения или павильоны. Иногда ими являются промышленные помещения, которые используются под бизнес, в том числе под хранение продукции.

В любом случае в доверительное управление передаются только площади, которые официально выведены из оборота как жилые помещения и относятся к нежилому фонду. Этот факт должен быть зафиксирован в Едином Государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Особенности доверительного управления коммерческой недвижимостью

Управление недвижимостью имеет сходство с посреднической деятельностью доверенных лиц. Тем не менее деятельность управляющего отличается следующим:

• предоставлением полного пакета услуг;
• официальным оформлением договора, а не только доверенности;
• обязательным получением вознаграждения за предоставленные услуги;
• утверждённым регламентом работ;
• отчётом управляющего перед собственником за эффективность деятельности.

Такое управление имеет вид найма компетентного специалиста или управляющей компании для выполнения обязанностей, установленных договором услуг.

Я работала в компании, которая занималась коммерческой недвижимостью. Вы заключаете договор, и вам ежемесячно деньги перечисляют за сдачу квартиры за минусом агентской комиссии, оговорённой в договоре.

дважды мама

https://www.u-mama.ru/forum/family/housing/547383/

Естественно, если такой договор не заключён, собственник коммерческой недвижимости выполняет обязанности по сдаче площадей в аренду самостоятельно. А при оформлении доверенности посреднику доверенное лицо исполняет их частично, без регламента предъявляемых к нему требований.

Торговая площадь может передаваться в управление без мебели и оборудования

Кто выступает субъектами доверительного управления

Субъектами доверительного управления выступают стороны договора, которыми по факту являются:

• собственник недвижимого имущества, передающий его управляющему;
• управляющий, принимающий коммерческую недвижимость от собственника.

В юридической терминологии они выступают под следующими определениями, что регламентируется соответствующими статьями Гражданского кодекса (ГК):

1. По общему правилу учредителем доверительного управления (ст. 1014 ГК) является собственник имущества, передаваемого в управление. При этом форма собственности значения не имеет - имущество может находиться в частной собственности (граждан или юридических лиц), муниципальной или государственной (субъектов Федерации, Российской Федерации).
2. В качестве доверительного управляющего (ст. 1015 ГК) может выступать либо индивидуальный предприниматель, либо коммерческая организация в виде хозяйственного общества (товарищества) или производственного кооператива. Государственные и муниципальные унитарные предприятия не могут быть доверительными управляющими, поскольку сами не являются собственниками имущества, а обладают имуществом на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Не могут выступать в качестве доверительных управляющих органы государственной власти и местного самоуправления.

Собственник или исполнитель услуг-физическое лицо действует от своего имени, идентифицируясь по гражданскому паспорту. От имени юридических лиц вправе действовать только руководители фирм, назначенные учредителем. В обоих случаях стороны могут задействовать доверенных лиц.

Если со стороны одного из субъектов или с обеих сторон действуют представители интересов, то субъекты доверительного управления не меняются, а в договор вносится формулировка, указывающая, в чьих интересах действует поверенный. По преимуществу юридические лица всегда выступают под эгидой уполномоченного представителя, действующего по доверенности от организации. А физические лица обязаны обеспечить своих доверенных лиц нотариально удостоверенной доверенностью.

Как выбрать доверительного управляющего и какие функции он выполняет

В первую очередь следует определиться в объёмах недвижимости, которая переходит управляющему. От этого зависит пакет необходимых услуг, которые от него потребуются. Когда речь идёт о больших объёмах и обширных площадях коммерческой недвижимости, выбираются управляющие компании или представители крупных альянсов. При выборе компании нужно обратить внимание на привлекательность представленного ею предложения и перечень базовых услуг. В функции управляющего обязательно входят следующие:

1. Мониторинг рынка недвижимости, анализ ситуации.
2. Планирование эффективности эксплуатации недвижимости.
3. Подача объявлений и иная реклама для поиска арендаторов, проведение показов торговых или промышленных площадей.
4. Заключение договоров с арендаторами объектов.
5. Оплата коммунальных услуг.
6. Получение платежей от арендаторов.
7. Оказание услуг по подготовке арендуемых площадей к эксплуатации.
8. Страхование недвижимости и работа со страховыми компаниями при наступлении страхового случая.
9. Улучшение характеристик помещений, их модификация.

Список услуг управляющей компании можно увидеть на сайте в публичном доступе или попросить выслать

Однако некоторые субъекты отличаются спецификой предоставляемого пакета услуг или географией их предоставления. Максимально полный пакет услуг предлагают представители мировых лидеров, которые распространили своё влияние и на отечественном рынке. В их числе следующие:

1. CB Richard Ellis - крупнейший альянс, чьё лидерство распространилось по всему миру. В РФ его представительства открылись в Москве и Санкт-Петербурге. Собственники коммерческой недвижимости, проживающие в этих городах, могут обращаться туда, если желают вывести свой бизнес на международный уровень. Им предложат полный пакет услуг: от развития бизнес-плана и оформления документации до предложений по расширению бизнеса. Соответственно, туда выгодно обращаться только по организации крупных предприятий.
2. NAI Becar - сеть организаций, распространившаяся не только в столичных мегаполисах РФ, но и в 20 других городах-миллионниках. Преимущество её в том, что она доступна большему числу граждан. Но представительства также привлекают только крупные проекты, то есть к ним выгодно обращаться при наличии собственности на обширные коммерческие площади, где компания разворачивает бизнес по проекту логистов компании.
3. Colliers International FM - распространило свои представительства практически во всех краевых и областных центрах РФ. В отличие от CB Richard Ellis и NAI Becar, эта фирма берётся за работы любого объёма и любой сложности. Она предоставит услуги доверительного управления не только коммерческими зданиями, где можно организовать деятельность торгово-развлекательных или торговых центров, но и организует аренду складов и других нежилых помещений. Сюда можно обращаться, если у собственника недвижимости приземлённые планы и ориентация на стабильный бизнес.
4. Sawatzky Property Management - эта компания шагнула ещё дальше. Она начинает сотрудничество с инвестиций в бизнес. То есть потенциальные собственники недвижимости вначале вкладываются в строительство торговых центров, после чего выкупают построенные фирмой здания, оформляют их на себя и передают в доверительное управление компании. Соответственно, обратиться в такую компанию целесообразно тогда, когда есть деньги на инвестирование, но нет времени на оформление бумаг по сделкам купли-продажи коммерческих площадей.

На мой взгляд, обращение в такие компании имеет смысл, если правильно подобрать коммерческое предложение. Но не следует забывать, что оплата их услуг достигает 15% общей стоимости аренды, а это для многих инвесторов считается нерентабельным вложением. Я считаю, что зачастую более выгодно обращаться в местные фирмы, предлагающие аналогичные услуги. Они менее известны, чем мировые авторитеты, поэтому оплата их услуг в основном составляет 10%, а иногда достигает 7%.

Информацию о них можно получить как у менеджеров компании, так и на форумах, где обсуждаются результаты обращения граждан в ту или иную компанию. Например, там можно получить определённые рекомендации, хотя не редкость и резкие высказывания в адрес управляющих фирм.

Зачем платить дармоедам? От проблем вы вряд ли абстрагируетесь ….

https://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=96&i=654529&t=654529

На мой взгляд, негативные высказывания нельзя сбрасывать со счетов, если нет других отзывов.

Надёжность компании можно проследить по следующим показателям, которые могут быть получены на её официальном сайте:

• наличие действующей (не просроченной) лицензии;
• полный объём уставной документации фирмы;
• период работы на рынке недвижимости от 5 лет;
• число удовлетворённых клиентов, оставивших свои отзывы.

По портфолио управляющей компании можно понять, насколько масштабные задачи она способна выполнять

Личный опыт и опыт моих клиентов подсказывает, что при поиске может быть выявлена следующая информация о компании, которая может пригодиться для создания максимально объективной картины:

• приблизительное количество недовольных клиентов;
• как минимум - наличие лиц, недовольных качеством предоставляемых услуг;
• наличие арбитражных или гражданских процессов с участием компании (в зависимости от того, в каком качестве она выступала).

Если официальный сайт отсутствует, мы можем сделать вполне правомерный вывод о возможном мошенничестве поставщика услуг. Чтобы не стать жертвой группы лиц, действующих по поддельным документам, следует запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) о регистрации фирмы в качестве юридического лица. То же касается дочерних компаний, чья непосредственная принадлежность к альянсу или крупной компании по оказанию услуг заявлена с их стороны, но с очевидностью не прослеживается. Безоговорочного доверия таковые не вызывают, так как в любой момент могут провести махинации с недвижимостью и прекратить своё существование.

Анализ спроса и предложения на рынке недвижимости

В понятие анализа входит мониторинг ситуации, сложившейся в районе расположения коммерческой недвижимости . Управляющий оценивает ситуацию:

• с ценообразованием аренды;
• с планируемой прибылью от сдачи в аренду;
• с востребованностью площадей имеющегося сегмента.

Доверительный управляющий анализирует ситуацию на рынке услуг аренды и проводит сравнительный анализ по следующим параметрам:

1. Выбирает успешно сдаваемые в аренду помещения и процент не востребованных арендаторами объектов, которые пустуют.
2. Рассматривает и сверяет характеристики тех и иных объектов.
3. Принимает за образец для руководства собственных действий примеры удачной сдачи арендатору аналогичных объектов.
4. Предусматривает допустимость рисков и способы сведения их к нулю.

Здесь же могут рассматриваться и предлагаться собственнику имущества варианты от получения прибыли альтернативным способом, если он представляется наиболее эффективным. Например, вместо торгового центра использовать здание под торгово-развлекательный центр. Благодаря анализу выбирается максимально эффективный вариант.

Поиск арендаторов, реклама

В функции управляющей компании входит задача по сдаче помещения:

• в кратчайшие сроки, без простоев;
• по максимально эффективным ценам.

По моим данным, распространено положение, что максимальный срок, допустимый для простоя недвижимости, может составлять не более двух недель. Решить эту задачу, уложившись в установленные сроки, можно исключительно при комплексном подходе, формирующем ценообразование аренды в соответствии с условиями рынка. Поэтому подать объявления о сдаче недвижимости в аренду целесообразно только после завершения аналитических расчётов и мониторинга.

1. Нанять профессионалов: развесить рекламные щиты или растяжки, подключить местные СМИ.
2. Ограничиться собственным ресурсом: искать арендаторов по поданным объявлениям, вывесить объявление на стене предлагаемого объекта.

Объявление об аренде может исполняться в оригинальном стиле

Здесь можно выявить различие:

• затрат денежных средств на рекламу и поиск арендаторов;
• отдачи от поданной рекламы.

Соответственно, при привлечении специалистов и при самостоятельном поиске арендаторов отдача будет различаться в пользу привлечения рекламодателей. Поэтому многие компании вносят услуги по рекламе в базовый перечень, входящий в пакет услуг. В остальных ситуациях алгоритм подачи рекламы нужно согласовывать.

Необходимые документы

Для процедуры подготовки и заключения договора услуг собственник недвижимого имущества - физическое лицо - обязан представить пакет документов, который удостоверяет его личность и право собственности на недвижимость. Юридические лица обязательно предъявляют разрешение соучредителей на доверительное управление, кроме тех случаев, когда недвижимость входит в состав имущества, которым собственник уполномочен распоряжаться лично.

Так как соучредители сливают свой капитал, каждый из них вправе использовать по своему усмотрению ту часть имущества, стоимость которой не превышает объём внесённых в бизнес инвестиций. В этом случае вместо разрешения от соучредителей предъявляется справка, разрешающая использование установленной доли коммерческой недвижимости по своему усмотрению. Эта справка может быть получена исполнителем услуги в бухгалтерии компании.

Обращаю внимание ещё на один нюанс. Мною замечено, что при проверке пакета документации и заключении договора услуг требуются консультационные услуги юриста. Фирмы по преимуществу предоставляют их безвозмездно, о чём указывается в прайс-листе компании. ИП могут потребовать оплаты юридических услуг от собственника имущества.

Оплата коммунальных платежей и ремонтных работ, взимание арендной платы

Управляющий ответственен за сотрудничество с коммунальными службами, в том числе за следующее:

• своевременную оплату предоставляемых ими услуг;
• правильность начислений платежей от ЖКХ или ЖЭУ;
• недопущение назначения пени и штрафов за просрочку платежа.

Это же касается взимания и предоставления собственнику арендной платы. Управляющий обязан:

• своевременно получать и передавать арендную плату;
• требовать пени за просрочку оплаты;
• получать аванс при оформлении аренды во избежание ущерба;
• требовать погашения убытков при досрочном расторжении договора аренды.

Так как арендатору требуется предоставить полностью подготовленные к эксплуатации торговые площади или иные коммерческие помещения, в обязанности управляющего входит их подготовка к использованию по назначению . При возникновении новых неполадок арендатор обращается к управляющему для их исправления. Эти действия обязательны, их проведение не влечёт повышения арендной платы.

Управляющий может делать ремонт и переоборудовать помещение для его эффективного использования

Управляющий вправе по согласованию с собственником или в силу собственных полномочий, указанных в договоре, модифицировать арендованное помещение. Модификация - это внесение неотделимых улучшений, которые качественно изменяют параметры используемой коммерческой недвижимости. К ним относятся только те улучшения, что появились после оформления договора аренды. Например:

• полы с подогревом;
• более современное или дизайнерское оформление стен;
• установка встроенной мебели;
• установка холодильных витрин;
• обновление и дизайнерское оформление фасада;
• существенное улучшение внутренней части торговых или иных коммерческих помещений с учётом их целевого использования.

Увеличение арендной платы за привнесённые виды усовершенствования обусловлены тем, что они допускают привлечение дополнительной прибыли.

Страхование коммерческой недвижимости

Для сдачи в аренду коммерческие здания и помещения должны быть застрахованы, так как при пользовании ими могут возникнуть обстоятельства, приводящие к непредвиденной порче фасада или внутренней части здания. Оформление юридических нюансов и все вопросы со страховщиками делегируются управляющему, который оформляет страхование недвижимости из денег, полученных от собственника недвижимости.

При возникновении страхового случая оформлением выплат собственнику коммерческой недвижимости занимается также уполномоченный сотрудник или компания. К страховым случаям могут относиться пожары, затопления и иные формы разрушения или порчи здания (помещения), переданного в ответственное управление.

Страхование защищает от ущерба, вызванного непредвиденными обстоятельствами

Порядок оформления и заключения договора доверительного управления коммерческой недвижимостью и его образец

В зависимости от того, какие объёмы недвижимого имущества передаются управляющему и кто выступает сторонами сделки - физические или юридические лица, формируется алгоритм процедуры. Крупные компании заключают такие договоры в офисе собственника или управляющей компании. В других случаях стороны вправе:

• использовать деньги собственника для составления договора юристом;
• заключить договор у нотариуса и удостоверить его нотариально;
• составить текст договора самостоятельно с нотариальным удостоверением или без него.

Документ составляется в свободной форме. Главное, чтобы все внесённые в договор сведения соответствовали пакету документации и вносились без технических и юридических ошибок.

Какие документы понадобятся для составления и подписания договора

Пакет документации, на основании которого составляется договор доверительного управления, состоит из следующих бумаг:

• гражданского паспорта с пропиской;
• правоустанавливающего документа на коммерческую недвижимость;
• справки из Росреестра об отсутствии или наличии ареста и обременения залогом.

Собственники-юридические лица представляют:

• уставные документы;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• выписку из ЕГРН о форме собственности юридического лица;
• доверенность на действующего представителя компании;
• решения собрания учредителей о передаче в ответственное управление;
• протокол голосования общего собрания учредителей с положительным результатом;
• справку из Росреестра об отсутствии или наличии ареста и обременения залогом.

Если доверительное управление оформляется по рекомендации правовых органов, могут потребоваться такие документы, как ходатайства заинтересованных лиц из числа кредиторов, решение суда или предписание судебного пристава. Иногда может понадобиться заключение независимого оценщика об установлении стоимости арендной платы.

Поставщики услуг предъявляют:

• пакет учредительной документации;
• лицензию на разрешение данного вида деятельности;
• доверенность на представителя, паспорт.

Кроме документации, у поставщика услуг должен быть пакет с коммерческим предложением, подробно описывающим состав получаемых клиентом услуг, которые впоследствии могут входить в договор.

Управляющий заключает договор аренды как представитель компании и её уполномоченное лицо. Уполномоченные на оформление и подписание договора представители должны приложить доверенность, составленную и удостоверенную нотариусом .

Собственник обязан передать управляющему доверенность, перечисляющую все его полномочия

Составление договора, существенные положения и образец

Сторонами договора доверительного управления выступают его субъекты: собственник коммерческих площадей, который именуется учредителем управления, и управляющий, вступающий в доверительное управление недвижимостью. Предметом договора определяется коммерческая недвижимость с указанием её характеристик, технических параметров, адреса и места расположения в здании. Обязательными реквизитами договора будут:

• определение сторон;
• адрес объекта, его кадастровые и технические характеристики;
• целевое назначение объекта;
• услуги, которые предоставляет управляющая компания;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон.

Договор должен быть подписан обеими сторонами

После подписания бумаги сторонами документ нужно передать в Росреестр для регистрации оформления передачи недвижимости в доверительное управление. Эта процедура требует оплаты госпошлины в размере:

• 2 000 рублей - для физических лиц;
• 22 000 рублей - для юридических лиц.

Составленный договор вступит в силу только после того, как завершится регистрация процедуры передачи полномочий управляющему и указанные в договоре сведения будут внесены в Росреестр.

Составление акта приёма-передачи коммерческой недвижимости

К договору доверительного управления нужно приложить акт приёма-передачи коммерческой недвижимости, которая переходит в доверительное управление. Эта процедура происходит следующим образом:

1. Стороны встречаются на территории недвижимого объекта, переходящего в управление.
2. Управляющий проверяет техническое состояние объекта и выявляет поломки, порчу внутренней части помещения или внешней части фасада. Определяет качество проведённого ремонта.
3. Стороны составляют акт, в котором указывают, что собственник передал, а управляющий принял указанное здание или помещение.
4. Включают в акт сведения об объекте недвижимости, в том числе его место расположения, кадастровые и технические характеристики.
5. Описывают существенные характеристики помещения, вносят сведения об имеющихся недостатках.
6. Ставят свои подписи и дату составления акта.

Акт может быть составлен по образцу .

Самостоятельной силы без предъявления договора акт не имеет. Он нужен, чтобы зафиксировать характеристики переходящего в управление объекта.

Когда управляющий будет возвращать недвижимость собственнику, состояние объекта будет сравниваться с первичным. В случае расхождения сведений может возникнуть спор, решение которого допускается в судебном порядке.

Налогообложение доверительного управления коммерческой недвижимостью

Налогом облагается прибыль, получаемая от управления коммерческой недвижимостью, согласно положениям статьи 276 НК РФ. Сюда включаются:

• вознаграждение управляющей компании;
• прибыль, полученная от аренды собственником.

Для собственника переданных в управление площадей действует налоговая ставка 13% от общей суммы полученного дохода. До конца 2018 года размер налоговой ставки увеличиваться не будет.

Налоговые требования, предъявляемые к компании, зависят от установленной системы налогообложения. Они могут быть ниже 13%, если фирма-учредитель управления или компания, осуществляющая доверительное управление, зарегистрирована в налоговом органе по льготной системе налогообложения.

Для уплаты налоговых сумм нужно подать налоговую декларацию. Отчёт по ней сдаётся один раз в течение одного налогового периода. Налоговым периодом является текущий календарный год. Отчётные сведения за прошедший календарный год подаются до 30 апреля следующего года. В налоговую базу не входят понесённые расходы. Налоговая ставка начисляется исключительно из суммы чистой прибыли. Для того чтобы её высчитать, нужно от общей прибыли от аренды коммерческих площадей вычесть сумму понесённых расходов. Остаток будет подлежать налогообложению по установленному регламенту.

Обе стороны должны своевременно заплатить налог с прибыли и отчитаться об уплате в налоговый орган

Каждая сторона подаёт свою налоговую декларацию самостоятельно. Когда управляющий получает налоговые обязанности собственника имущества согласно официально закреплённым условиям договора, он вправе подать декларацию о прибыли учредителя управления имуществом. Для этого от собственника-учредителя должна быть получена нотариально удостоверенная доверенность.

Порядок изменения и прекращения договора

Согласно положениям Гражданского кодекса, договор - это документ, констатирующий приобретение его сторонами определённых преимуществ, обусловленных составлением договора. Преимущества выражены в положениях договора и скомпонованы в пункты и подпункты. Поэтому они подлежат обязательному исполнению сторонами. В случае их неисполнения, согласно нормам статьи 450 ГК РФ, договор подлежит расторжению. Кроме того, что данная статья ГК является регламентом расторжения неисполняющегося договора, в самом теле документа должно быть внесено отдельное положение об ответственности сторон. В это положение могут войти условия, которые допускают взимание контрагентом пени и штрафов за некачественное предоставление услуг или просрочку выплат. Другие условия, при которых договор может расторгаться:

• по согласию сторон;
• в одностороннем порядке.

Если стороны прекращают договор по согласию, составляется соглашение, в котором они констатируют факт добровольного прекращения установленных ранее взаимных действий. С момента подписания такого соглашения поставка услуг по управлению недвижимостью прекращается.

Если инициатива разрыва отношений проистекает от одной стороны, а контрагент отказывается от прекращения взаимодействия, расторжение договора может производиться в суде, если будет подано исковое заявление.

Иногда ранее установленные договорённости утрачивают актуальность и перестают быть эффективными, поэтому предусмотрено изменение отдельных положений . Внесение таких изменений может происходить только на основании взаимного согласия. Составляется и подписывается соглашение с обязательным соблюдением следующих правил:

• указание реквизитов договора доверительного управления;
• указание пунктов и подпунктов, которые подлежат изменению;
• внесение новых положений взамен заменяемых;
• указание пунктов, которые прекращают своё действие;
• внесение новых пунктов, которых ранее не существовало.

Подписанное соглашение передаётся в Росреестр для внесения изменений в информационный банк регистрирующего органа.

Плюсы и минусы доверительного управления коммерческой недвижимостью

Положительные моменты, предоставляемые собственнику коммерческих площадей наймом управляющего, выражаются в следующем:

• работа управляющего будет осуществляться в соответствии с положениями договора, что придаст управлению контролируемый характер;
• собственник может полностью устраниться из процесса организации бизнеса;
• управляющий обладает большим опытом и компетенциями, чем собственник;
• в назначенный договором день будет получена положенная прибыль;
• по первому требованию собственника должен представляться отчёт о работе;
• владелец объекта вправе намечать получение новых видов услуг от управляющего.

При простом посредничестве по доверенности таких полномочий у собственника нет. Также перечисленные удобства отсутствуют, если собственник недвижимости будет справляться со сдачей площадей в аренду самостоятельно.

Передача недвижимости в управление несёт и минусы:

• оплата услуг потребуется даже при отсутствии прибыли;
• при неэффективной работе придётся расторгать договор;
• если управляющий окажется недобросовестным, придётся обращаться в суд;
• от действий управляющего полностью зависит получение прибыли.

Мой личный опыт показывает, что ситуация с наймом управляющего может развернуться по-разному. Поэтому настоятельно рекомендую обращаться к проверенным вариантам найма специалистов или компаний, а перед подписанием бумаг - взвесить все указанные в договоре преимущества и предусмотреть возможные риски.

Возраст 54 года, бывший преподаватель вуза, научный работник, кандидат философских наук. Пишу на юридические, философские темы. Достигаю высокой уникальности текста, пишу без воды - чётким лаконичным стилем.